Bienvenido al Blog de las inversiones Inmobiliar de Budapest

Este Blog contiene por gran parte de informaciones que uno debe saber y tener en consideracion en la optica de inversiones inmobiliares en Budapest. Aqui son presentes informaciones generales de Budapest como el mercado que datos inherentes sobre los aspectos legales, soluciones y metodicas practicas que consejos sugeridos a las personas que eligen de hacer este paso para el este. Son presentes tambien algunos detalles generales sobre Budapest como mercado de inversiones.

Monday 13 August 2007

¿Puedo como extranjero crear una empresa húngara?

Sí que puede. Según la normativa húngara, no hay diferencia entre las empresas registradas en Hungría por motivo de la nacionalidad de sus socios: tienen los mismos derechos y obligaciones y tienen que cumplir los mismos deberes. La única diferencia es que si un extranjero no tiene una dirección de residencia húngara necesita un apoderado. Las cartas oficiales se enviarán a este apoderado y está obligado a remitirlas al individuo extranjero.

¿Cuáles son las diferencias más importantes entre las empresas?

Los tipos más comunes de empresas en Hungría son:
(i) La “Betéti Társaság” o Bt.
(ii) La “Korlátolt Felelõsségû Társaság”(empresa de responsabilidad limitada) o Kft.(SL.). Ambas son empresas privadas. Los socios de la Kft. no responden personalmente por las deudas de la empresa con sus propios bienes personales. Sin embargo deben depositar un capital mínimo de 3.000.000 de forintes. En caso de crear una Bt. no existe capital mínimo (según la práctica habitual, el depósito va desde los 10.000 a los 30.000 forintes) pero al menos uno de los socios, llamado socio general, tiene responsabilidad personal completa ante las deudas de la empresa. Para crear una Bt. se necesitan al menos dos socios: uno de ellos socio general (con responsabilidad plena) y el otro con responsabilidad limitada. Si la empresa tiene dos o más socios generales, todos ellos tendrán responsabilidad plena. Uno o más socios pueden crear una Kft. pero solo hay un socio al que la empresa le hace cumplir normas estrictas, es decir, necesita un auditor, etc. El socio general representa a la empresa Bt. el socio de responsabilidad limitada no está autorizado para firmar en nombre o actuar en representación de la empresa. El director representa a la empresa Kft. que puede ser uno de los socios o incluso un tercero. La representación puede ser individual o conjunta. Los costes de registro son bajos en caso de crear una Bt.).

¿Qué ocurre si el vendedor decide echarse atrás después de haberle dado mi depósito?

El vendedor debe devolverme el doble de la cantidad depositada.

¿El vendedor puede vender la propiedad a otra persona tras haberle dado yo el depósito?

Esto no se puede hacer legalmente, sin embargo, dos elementos aseguran la posición del comprador:
(i) se trata de un incumplimiento del contrato que se traduce en que el vendedor tiene que devolver el doble de la cantidad depositada;

(ii) Si las partes han formalizado el contrato de compra-venta definitivo pero el precio total de compra aún no ha sido desembolsado, el comprador está autorizado a reclamar el registro del hecho de celebrar el contrato de compra-venta. Esto no equivale al registro de la escritura de propiedad, sino que resulta un obstáculo para vender la propiedad a otra persona.

¿Cuál es la cantidad normal para el depósito?

10-20% del precio de compra.

¿Cuál es la diferencia entre un precontrato y un contrato definitivo?

El pre-contrato contiene el compromiso de las partes de que están obligadas a celebrar el contrato definitivo al finalizar cierto periodo o en un determinado momento. En el pre-contrato, las partes definen los elementos importantes del contrato de compra-venta definitivo, es decir, datos de la inmobiliaria, precio de compra, plazos de pago, etc., pero el pre-contrato no supone el traspaso de la escritura de propiedad.

¿Existen contratos traducidos al inglés?

Sí, los hay.

¿Cuándo obtengo las escrituras de la propiedad?

Ante todo debemos dejar claro que no tenemos ese tipo de escrituras en Hungría tal y como se conoce en los sistemas legales anglosajones. El comprador obtiene el título de propiedad cuando la registra en el registro de la propiedad. A partir de ese momento, el propietario verifica la escritura de propiedad con el extracto del Registro de la Propiedad (comúnmente llamado: hoja de propiedad). La oficina del Registro de la Propiedad facilita el extracto y puedes obtener los que necesites por 3.000 forintes/copia. El procedimiento de registro lleva de uno a seis meses desde el momento de rellenar los documentos necesarios en el Registro de la Propiedad.

¿Cuál es el procedimiento si si existen cargas sobre la propiedad?

El procedimiento exacto depende del tipo de cargas (p.e. hipotecas, derecho de uso, etc.), pero la cancelación de las cargas siempre es obligación del vendedor y la cancelación siempre es la pre-condición del pago del precio de compra.

¿Cuál es el procedimiento si compro como un particular?

Puede obtener el título de propiedad solamente bajo la aprobación de la Oficina de Administración Metropolitana. Esta oficina incluye prácticamente dos procedimientos:
(i) obtención de una valoración oficial del inmueble por parte de la autoridad municipal del distrito en cuestión y la representación del Alcalde;

(ii) procedimiento de hecho por la oficina. En este procedimiento, la oficina comprueba el precio del inmueble e investiga si hay alguna razón de seguridad para rechazar la aprobación. En este procedimiento, usted tiene que declarar el objetivo de la compra, si va a vivir allí o no, cuánto tiempo piensa pasar al año, quién pagara sus gastos de mantenimiento y cómo, quíen es su representante en Hungría, usted tiene que autorizar a la oficina para que compruebe sus antecedentes penales, etc. El procedimiento completo lleva al menos unos 60 días.

¿Cómo funciona un poder en Hungría?

Utilizamos dos tipos de poderes:
(i) poder ad hoc que asegura el derecho de representación en un caso determinado;

(ii) poder general que asegura el derecho de representación en todos los asuntos del poderdante. Mediante dicho poder, el poderdante resulta autorizado u obligado. En caso de que un contrato sea válido solamente de forma escrita y las firmas tengan que ser refrendadas por un abogado o certificadas por un notario (p.e. el contrato de compra-venta, estatutos) entonces, se debe redactar un borrador del poder y sus firmas tienen que ser refrendadas por un abogado, certificadas por un notario o por la Embajada de Hungría.

¿Cuáles son los honorarios de un abogado y cuándo hay que pagarlos?

Para redactar el borrador del contrato de compra-venta y actuar en el procedimiento de registro: del 1 al 1,5% del precio de compra + IVA. La factura se emite a nombre del comprador en el momento de la firma del contrato de compra-venta con un periodo de pago normal de 8 días (en caso de transferencia). El contrato de compra-venta se inscribirá en el Registro de la Propiedad tras el pago del honorario del abogado. Por redactar el borrador de los documentos de la empresa e intervenir en el procedimiento de registro: 300€+IVA en caso de una empresa Bt. y 1.000€+IVA en caso de una empresa Kft. Según la práctica usual, el honorario del abogado se paga en efectivo de forma simultánea a la firma de los documentos de la empresa.

¿Cuál es el procedimiento de fundación de una empresa?

Los tres pasos para crear una empresa son:
Paso 1: firma de los documentos de la empresa por el abogado que los refrenda; con la escritura de constitución y los estatutos refrendados, los representantes de la empresa se dirigirán al notario y realizarán las muestras de firmas.

Paso 2: Los documentos de la empresa se registran en el registro mercantil. Simultáneamente, la empresa obtiene su número de registro, el número de identificación fiscal, número estadístico y desde ese momento, la empresa puede comenzar su actividad comercial, por ejemplo, como inmobiliaria.

Paso 3: En Hungría, cada documento es comprobado por el registro mercantil antes de su registro. (Puesto que no existe un formulario determinado para estos documentos, todos los abogados utilizan los suyos propios). Si todo es correcto, la empresa estará ya registrada. El procedimiento llevará alrededor de 30 días.

¿Los abogados húngaros están registrados en un colegio oficial?

Sí, lo están. Puede comprobar, p.e., los socios del Budapest Bar Chamber en la web: www.bpbar.hu

Thursday 9 August 2007

Hungria – Posibilidades de desarollos imobiliarios en Budapest. Demolición de inmuebles no protegidos en el centro de la ciudad.

El sector inmobiliario recibe el 23% del total de la inversión directa extranjera en el pais; siendo los irlandeses, españoles, ingleses e israelíes los principales inversores. El sector de la construcción en Hungría está creciendo a un ritmo considerable. El año pasado fueron construidos unos 45000 viviendas en Hungría, de las cuales 11000 están en Budapest. La promoción que está llevando a cabo Torrerioja en Budapest es una buena muestra de cómo se desarolla el proceso de privatización en el distrito VI de Budapest. D. Carlos Junquera – Presidente Hl Grupo

La atracción del este

La ampliación de la Unión Europea hace poco más de un año supuso el pistoletazo de salida para las inmobiliarias y hoy ya se pueden comprar viviendas con sello español en pleno centro de Budapest por 1.400 euros el metro cuadrado (en España la media son 1.800). Aunque son mercados inestables y con carencias jurídicas y financieras, ofrecen la posibilidad de una gran rentabilidad sin una inversión excesiva. Además de Hungría, los inversores se decantan por Polonia, República Checa y, recientemente, Bulgaria y Rumanía, dos países que han despertado mucho interés ante su próxima entrada en la UE.

LA OPINIÓN DE GOLDMAN SACHS: INVERTIR EN HUNGRÍA

En su informe "European Weekly Analyst" del 25 de enero de 2002 Goldman Sachs habla del interés de los mercados de renta variable de Hungría, Chequia y Polonia. En estos tres países la debilidad de la economía mundial ha propiciado que el crecimiento del PIB en 2001 y el año actual se sitúe previsiblemente por debajo de su capacidad potencial; a medio plazo sin embargo las perspectivas son más optimistas por dos grandes razones:- En primer lugar por las profundas reformas estructurales relacionadas con el acceso a la Unión Europea y por la posible adopción del euro como moneda.- En segundo lugar por la continuación de las fuertes inversiones en el país: las multinacionales seguirán buscando beneficiarse del bajo coste de una mano de obra que cuenta además con una alta cualificación en estos países. En este escenario, señalan que la valoración actual de la renta variable en estos países es atractiva después de un pobre comportamiento en 2000 y 2001. Los ratios PER están en niveles mínimos de los últimos años, lo que constituye una anomalía si tenemos en cuenta que:- El escenario macroeconómico a largo plazo es muy positivo. - Los tres países tienen una muy alta probabilidad de convertirse en miembros de la Unión Europea en 2004, lo que debería traducirse en una reducción de sus primas de riesgo. Dada la alta probabilidad de entrada en la Unión y la previsible adopción del euro unos años después, es altamente probable que veamos una convergencia de la prima de riesgo hacia los niveles de la Unión Europea (en otro artículo de LaBolsa.com hablábamos del concepto de Prima de Riesgo). Actualmente los analistas de Goldman Sachs manejan una Prima de Riesgo para los mercados de la Unión Europea del 2,75% en sus modelos de valoración. Por el contrario para estos tres países usan unas Primas más elevadas como reflejo de los mayores riesgos que presentan; concretamente el 5% para Chequia), el 5,2% para Hungría y el 6,7% para Polonia. En base a estas cifras, los analistas estiman un potencial de revalorización del 191% en Chequia, 201% en Hungría y 63% en Polonia. Estos potenciales están calculados en dólares, pero además Goldman Sachs espera que la apreciación real de las divisas de estos países proporcione una rentabilidad adicional sobre la mencionada, gracias básicamente al superior aumento de productividad en estos países.Si con ello parece claro que estamos ante una infravaloración... ¿Cuándo podemos esperar que se produzca el despegue de las cotizaciones? En opinión de Goldman Sachs la corrección es inminente; entre las razones para ello están la fuerte bajada de tipos de interés vivida en los tres países y la creación de Sistemas de Pensiones privados en países como Polonia o Hungría, sistemas que ante la caída de tipos de interés dirigirán sus inversiones havia la renta variable. Además, estableciendo un paralelismo histórico con la entrada en la Unión Europea de los países del sur de Europa (entre ellos España), se observa que en los tres años anteriores a la entrada las bolsas de estos países tuvieron una rentabilidad extra (respecto al resto de bolsas mundiales) de entre el 23% y el 70%. Precisamente faltan tres años para la previsible incorporación a la Unión de Hungría, Polonia y Chequia y además estos tres países presentan mejores perspectivas económicas de las que tenían en su día los del sur de Europa.En este escenario aparentemente idílico, los analistas de Goldman Sachs señalan algunos puntos negativos:· En estos mercados hoy la liquidez es muy baja.· El sector que más ha crecido en los últimos años (y del que se espera un mayor crecimiento a futuro) es el de las manufacturas, que en general está en manos de compañías extranjeras no cotizadas en las bolsas de estos países. En este sentido existiría una clara oportunidad de inversión fuera de las bolsas en el ámbito del Capital Riesgo (hablábamos de él en otro artículo de LaBolsa.com): la idea sería apostar por empresas que se beneficien de ese crecimiento de las manufacturas, por ejemplo negocios proveedores de las compañías extranjeras. Además Goldman Sachs cree que el beneficioso papel que aún tiene que jugar el proceso de bajada de tipos de interés en estos países hace especialmente atractivo al sector financiero. Como conclusión Goldman Sachs recomienda a los inversores sobreponderar los mercados de renta variable de los países centroeuropeos, y en especial en Hungría.

Wednesday 8 August 2007

Invertir en ladrillos fuera de españa

Compra de viviendas: Adquirir una segunda residencia con sello español en el extranjero ya es posible gracias a la expansión de los grupos inmobiliarios.
¿Quién no ha soñado alguna vez con tener una casa en la playa... de Agadir (Marruecos) o del Algarve (Portugal)? Ahora, comprar una segunda vivienda en el extranjero se perfila cada vez más como una buena alternativa a los precios que alcanzan los inmuebles en España. La carrera de las inmobiliarias por posicionarse en el mercado europeo ha hecho que tener una casa en la costa marroquí o en el centro de Budapest sea ya una realidad; por cierto, bastante asequible.

Felipe Riaño, analista de Inverta, justifica esta expansión como «una consecuencia de un mercado estable como el nacional». Sin embargo, otros expertos hablan de una prevención contra las pérdidas que provocaría un hipotético pinchazo de la famosa burbuja inmobiliaria.

Uno de los países con más éxito es Portugal, «una buena opción por el momento de su mercado», explica Rui Meneses, director de Lar Crea. A la proximidad geográfica y cultural se unen los bajos precios y su ritmo de crecimiento, por debajo del 5% anual. Marruecos empieza a despuntar. De hecho, un grupo español es responsable del conjunto residencial más importante del país, con chalés de lujo a partir de 110.000 euros en la costa mediterránea de Saïda.
A pesar de los buenos resultados, Riaño advierte. «No se sacará la misma rentabilidad que en España, pero es importante que esa rentabilidad sea duradera».
La atracción del este

La ampliación de la Unión Europea hace poco más de un año supuso el pistoletazo de salida para las inmobiliarias y hoy ya se pueden comprar viviendas con sello español en pleno centro de Budapest por 1.400 euros el metro cuadrado (en España la media son 1.800). Aunque son mercados inestables y con carencias jurídicas y financieras, ofrecen la posibilidad de una gran rentabilidad sin una inversión excesiva. Además de Hungría, los inversores se decantan por Polonia, República Checa y, recientemente, Bulgaria y Rumanía, dos países que han despertado mucho interés ante su próxima entrada en la UE.

By: 20minutos.es